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恋石斋

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日志

 
 

房产中介的种种猫腻  

2014-08-17 17:01:53|  分类: 投资理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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直击内幕:房产中介的十四个猫腻 - 恋石斋 - 恋石斋

 

房产中介不容易,竞争激烈,生存压力大,拿着微薄的低薪,天天骑着电动车,风里来雨里去,陪客人看房。有时还得举个牌牌满街游荡推销,遭人白眼。房屋中介社会地位不高,这是价值观扭曲年代的丑陋。不偷不抢,凭本事赚钱养活自己,有什么丢人的?难道郭美美、李天一才值得尊敬?

不过,房产中介行业的确没啥门槛,从业人员龙蛇混杂,良莠不齐,黑幕重重。不少中介利用客户房产交易知识的匮乏,谎话连篇,满嘴跑火车,蒙上瞒下,巧设名目,坑蒙客户,赚取不义之财。这恐怕也是社会对中介有偏见的原因之一。用生存当借口是没有道理的,大家谁没有生存压力,谁又容易呢?难道购房者的钱就是拣来的?

从业无门槛,无证乱上岗

    开车得有驾驶证,中介也得有经纪人执业资格证书,这是行业法规的基本要求,也是从业人员专业素养的证明。现状呢,是不少中介根本就是无证中介。据媒体报道,有些城市中介持证上岗率连三成都达不到。所以,除了选择正规专业有规模的中介公司,还必须核查对方的资格证书,让不规范不专业的野鸡中介为你服务,能放心吗?

为了揽到客,乱发假房源

为了招揽到客户,中介经常发布假房源,编造虚假信息,打着笋盘的幌子引诱买房者打电话。只要你电话打过去,对方便展开电话销售攻势,无论你要什么样的房子都说有,只要把你拉过来看就行。据多家媒体调查,中介在房产网上、在店铺橱窗里发布的房源绝大多数是虚假信息你一咨询,就已经中招,他会说已经卖掉了,然后给你推荐另外的房子,这才是真实的房源,但,必定不是什么低价损盘了!不信?打几个电话试试!

房子一看完,就签看房单

   为啥看房要签看房单?一个是为了完成任务,老板要求员工每天必须完成两个带户任务,否则罚款五十到一百不等。另一个呢,是预防你跳单!也就是越过中介公司与卖家直接买卖。那时候你就算交易成了,成功地跳单了,他们也可以拿着看房单去法院告你,这个就证明你看过这套房子,法院一定会判你赔偿,让你偷鸡不成反蚀把米。想跟中介耍心眼儿?别妄想了!

只要你心动,赶紧逼下定

  看完房,只要你稍微表示房子还可以,中介立刻就展开攻势催你下定。说约业主过来谈谈,房价可以谈。然后约来一个业主,或真或假,有的所谓业主其实是中介自己人假扮的,谎称是业主的家人之类,代表业主跟你谈。巧舌如簧的中介会用可以避税,就是少交或者不交营业税和契税来吸引你,他们也会人为的抬高评估价格,让你相信首付很低,总之,赶紧交定金吧。

定金一旦交,乖乖跟他跑

定金一交,佣金一付,你就是一头牛鼻子被人牵在手里的牛了,乖乖跟人走吧。当初那些口头承诺,说变就变,贷款办不下来,营业税不能免,都是些暗箱操作的事,你能去法院告人家?这官司你必输!小样,就你还敢跟中介打官司,找死!如今中介使出新招儿,收什么“诚意金”,说要你表示点诚意,以后可以退,但现实是交钱容易退钱难!

名目很繁多,收费没商量

除了佣金,还有多项收费项目等着你,什么加急取件费,什么咨询服务费,这个费,那个费,这个五百,那个一千,有些是合理的,有些是不合理的,有些干脆就是虚构的,反正你也搞不懂。找中介不就是图省心省事吗?你就破点小财,息事宁人算了,交钱吧。反正定金在人家手里攥着,由不得你了。 

老瓜刷绿漆,隐瞒真房龄

   有些很老的二手房经过买卖,房本都是近几年的,但是你一眼就看出房子年代久远,中介往往尽量把房子的真实房龄说小。还有些老房子,业主为了掩盖缺陷,比如漏水、墙体裂缝、下水道堵塞等等,出售前还花钱搞点装修,谁会这么好心?还不是为了弄漂亮点卖个高价!怎么办?跟业主唠唠家常,跟物业闲聊会儿,不费多大劲儿,真实房龄就能套出来。

说好不说坏,事后装无奈

     买房先不说买贵了还是买便宜了,至少得住着舒坦顺心吧。中介收了佣金,理应为客户提供优质服务,满足客户需求,诚实介绍房屋的优缺点。可中介只想着赚佣金,只捡好的说,唾沫乱飞,不好的绝口不提。稍不留神,买房就买来了烦恼。有客户想买套学区房方便小孩上学,入住之后才发现楼下晚上有夜市,天天晚上闻着油烟味儿,听着喝酒猜拳的喧哗声,小孩怎么学习?去责怪中介吧,人家扮无辜状,说对不起,他事先也不知道,事已至此,你还怎样?自认倒霉吧。

    先看垃圾房,再出杀手锏

    这是中介高手惯用的伎俩!客人告诉中介自己的具体要求,假如恰好中介手里有套房基本满足客人需求,但中介高手不会马上带客人看这套房,而是先故意带他去看一些各方面不好的垃圾房,并认真负责地告诉客人房子的种种缺点,让客人对自己产生信任感,觉得中介人不错,挺为自己着想。最后,中介才拿出那套房子,比较了这么多套房,心情正郁闷呢,忽然遇到这套满意的房子,往往很快顺利成交,而且中介还可以顺势涨点价。要是一开始拿出那套房呢,客人有多比较几套的心理,好了还想更好,反而犹豫不决。

为了促成交,杀价有绝招

如果卖家的报价不够有吸引力,难以尽快成交,中介往往使出经典砍价必杀招。怎么做呢?找一些“托”,比如公司的同事,或者亲戚朋友等,当着房东的面不停地挑刺。这些“托”的目的就是当着房东的面使劲挑刺,让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多,不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下,房主也会逐渐把价格降下来。有人说,不是成交价越高佣金越多吗?是的,但这里面还有个时间成本,与其花很多时间帮你卖出高价,不如多成交几单,这样收益更大。中介如此精心布局,其实无外乎两种可能,一是尽快成交,拿到佣金;二是压低价格,自己收购,然后卖出高价赚差价,那样,油水可就更大喽。

攻心有绝招,催你掏腰包

当你对是不是买这套房还在犹豫不决的时候,中介可没耐心等你琢磨,为了促使你尽快下决心,他会打电话给你,说有其他人看了房,也很满意并准备付定金,如果不想错过这套房,就得抢先付定金。这种手法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果,往往在怕被人抢走的担忧下草率决定。其实,这种招术也是售楼小姐惯用的,中招者不计其数。其实,一定要想好了再下手!除非你的钱是捡来的,买房不是买白菜,宁愿错过,不要买错!

中介会赚钱,差价吃半年

中介“吃差价”曾经是二手房市场上比较普遍的现象,业界曾有这样一句话,“半年不开张,开张吃半年”,说的就是房产中介通过“吃差价”的方式,一次赚取相当于半年或者几年的收入。如今,随着买卖双方防范意识增强,“吃差价”的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈,很难完全杜绝这种现象。吃差价主要有两种方式,其一是采用委托代理、抬价销售的方式,尽量撇开房东,中介直接与买家接触完成交易。这样,中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出,并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手,牟取差价。

定金有玄机,千万别大意

买家交定金,卖家收定金,都得仔细考虑清楚了,不可草率。二手房市场中存在“定金陷阱”一说,主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金,即使并未及时交给房东,或者退一步说,房东还在犹豫中并未收钱,买家也已经取不回那笔钱了。对付卖家,中介也有的是办法。如果卖家犹豫不决,中介会误导说,如果真的不想出卖,大不了想办法退钱,也不会损失什么。但一旦卖家收了钱再反悔,中介立刻会露出另一副嘴脸,没得商量,你就得退一赔一。此外,如果有买家付了定金,但中介发现有人愿意出更高的价钱,或者可以赚到更多差价,中介会撺掇卖家赔钱违约,按照行规退一赔一,如收了3万元的定金,则应该退回去6万元。按理说,违约金应该全部交给买家,最多收取相应的服务费,但少数中介会想法设法把这笔钱扣下了,中饱私囊。

签字细琢磨,合同陷阱多

中介公司出具的合同中,绝大部分是针对买卖双方的责任,比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任,需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目,自己违约之后需要承担怎样的责任等等,则只字不提。买卖双方在签订合同时,一定要把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱,一定要将各个条款看清楚了再签字,,避免日后的麻烦。还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介违约,买方可据此来主张权利,要求赔偿。鉴于一般购房者对法律不是完全了解,建议购房者在购房过程中聘请专业律师把关,避免日后纷繁复杂的纠纷。

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