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恋石斋

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二手房交易中卖家如何规避风险?  

2015-01-05 18:23:42|  分类: 投资理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手房买卖合同卖家如何规避风险? - 恋石斋 - 恋石斋

文/恋石斋

       二手房买卖中,许多买家需要通过银行按揭支付房款,相比一次性付款,卖家的风险就大了许多。因为大额房款尚未收到,却已经完成了过户,从物权法角度讲,房子已经属于别人。如果买家拿到新房产证,却不去银行办理入押事宜,你的其余房款谁出?甚至有个别恶意买家拿着新房产证去出售、抵押,那对卖家将是一场噩梦。风险总是有的,但采取措施降低交易风险以保护自己的权益是非常必要的,不可轻信中介的信誓旦旦的保证,他们在意的只是佣金,而不是买卖双方的权益。

        为防范风险,避免交易中的纠纷,需要在合同补充条款中写明以下内容:

1-如双方约定的价格为实收价,应清楚写明。交易所涉及的各项费、税由谁承担。(避免以后因为费用问题产生纠纷。)

2-本合同签订当天,乙方向甲方付定金X万元,并于一周内向甲方支付首期款XX万元,其余XX万房款由乙方向银行申请按揭贷款方式支付。如银行审批数额不足申请数额,差额应由乙方另行支付。(约定付款期限非常必要,避免买家拖延时间。)

3-乙方付清首期款,出具银行贷款承诺书,按揭合同及房屋评估报告后,甲方协助乙方办理房屋过户。(这条非常重要,这表明银行已经确认可以贷款,否则一旦出问题卖家将陷入两难境地,房子已经是别人的了,而房款还没着落,能不着急?)

4-过户递件回执应由中介方保管,必须在甲方现场见证下,由中介方领取新房产证并协助乙方办理银行按揭入押登记事宜。否则,视为乙方违约。(这条至关重要,不能让买家拿到新房产证,如果他私自跑去银行取消按揭合同然后躲猫猫,你上哪儿收钱?银行才不会管你的闲事呢。恶意买家往往是在这一环节做手脚。如果黑中介与买家勾结,卖家可能陷入钱房两失的困境,怎么办?也只好辛苦自己了。)

5-自过户完成之日起计算,乙方承诺甲方在新XX日内收到全部房款,逾期视为乙方违约。甲方有权解除本房屋买卖合同,没收定金,向人民法院申请冻结该房屋产权,并提起诉讼,收回该房屋产权,所涉及的各项费、税均由乙方承担,乙方应另支付甲方XX万元作为赔偿金,相关费用及赔偿金从乙方所付首期款中扣除,甲方收回房屋产权后将余款退还给乙方。若乙方违约,中介方承担连带责任。(反正房子已经是买家的了,人家很踏实,不给点压力他能积极督促银行放款给你?一旦确认买家有恶意行为,应尽快向法院申请冻结房屋产权,然后起诉讨要尾款或收回房屋产权。)

6-甲方收到全额房款后3天内向乙方交房,屋内所有物品均由乙方自由支配,甲方应及时协助乙方办理水、电、有线电视、物业移交过户以及迁移户口。(按时交房是卖方应尽义务,但必须记得,不能一时心软,提前交房。不然,如有闪失,钱没收到,买家已经住了进去,人家自然不着急,你呢?)

7-在本合同执行中,甲乙双方如对合同条款有分歧,可友好协商解决,如无法协商,可提请XX市仲裁委员会仲裁,仲裁不成可提请XX区人民法院审理判决。(拿出法律武器,提醒大家都要遵纪守法!)

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